دعاوی ملکی چیست؟ | انواع رایج دعاوی ملکی در ایران + راهنمای کامل با وکیل متخصص
در ایران، دعاوی ملکی یکی از پرتعدادترین پروندههای دادگاهها را تشکیل میدهند. هر نوع دارایی غیرمنقول اعم از زمین، خانه، آپارتمان، مغازه، باغ و ویلا را «ملک» میگوییم و خرید و فروش، اجاره، ساختوساز و حتی ارثبری این املاک گاهی منجر به اختلافات حقوقی پیچیده میشود.
بدون داشتن اطلاعات کافی یا همراهی یک وکیل ملکی متخصص، احتمال از دست رفتن حق یا پرداخت هزینههای سنگین بسیار بالاست. در این مقاله جامع، با مهمترین انواع دعاوی ملکی، شرایط طرح هر کدام و نکات کلیدی آنها آشنا میشوید.
۱. دعوای خلع ید
وقتی شخصی بدون مجوز قانونی (غاصب) ملک شما را تصرف کرده باشد، میتوانید دعوای خلع ید مطرح کنید. هدف این دعوا، بازپسگیری ملک + دریافت خسارت و اجرتالمثل ایام تصرف است. کلیدواژههای پرجستجو: خلع ید از ملک مشاعی، خلع ید غاصبانه، نمونه دادخواست خلع ید
۲. دعوای رفع تصرف عدوانی (کیفری و حقوقی)
اگر کسی بهصورت عدوانی و بدون رضایت شما ملک را از تصرفتان خارج کرده باشد، میتوانید هم از طریق کیفری (فوری و با امکان جلب و زندان) و هم حقوقی درخواست رفع تصرف کنید. تفاوت اصلی با خلع ید: در تصرف عدوانی باید ثابت کنید قبلاً خودتان متصرف بودهاید.
۳. الزام به تنظیم سند رسمی
پرکاربردترین دعوای ملکی در سالهای اخیر! وقتی فروشنده پس از دریافت کامل یا بخشی از ثمن معامله، از حضور در محضر و انتقال سند رسمی امتناع میکند، خریدار میتواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی بدهد. نکته مهم: این دعوا معمولاً همراه با مطالبه خسارت تأخیر تأدیه و خسارت عدمالنفع است.
۴. دعوای افراز و فروش ملک مشاعی
وقتی چند نفر شریک یک ملک ششدانگ هستند و توافق برای استفاده یا فروش ندارند، هر شریک میتواند درخواست افراز (تقسیم) بدهد. اگر ملک قابل افراز نباشد، دادگاه حکم به فروش ملک و تقسیم ثمن میدهد.
۵. دعوای سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
مخصوص املاک تجاری. اختلاف بر سر میزان سرقفلی، نحوه انتقال، تخلیه یا تخلیه به دلیل تخریب و بازسازی از شایعترین پروندههای این دسته است. قوانین سال ۱۳۷۶ همچنان ملاک عمل هستند و پیچیدگی بالایی دارند.
۶. دادخواست تخلیه ملک مسکونی و تجاری
- تخلیه به دلیل پایان مدت اجاره
- تخلیه به علت نیاز شخصی مالک (مسکونی)
- تخلیه به علت انتقال به غیر یا تغییر شغل (تجاری) سرعت رسیدگی در شورای حل اختلاف برای قراردادهای عادی و رسمی متفاوت است.
۷. دعوای ممانعت از حق و مزاحمت از حق
وقتی کسی مانع استفاده شما از حقوق قانونی ملکتان میشود؛ مثلاً بستن راه عبور، جلوگیری از دسترسی به آب، برق یا حقوق ارتفاقی (حقالعبور، حقالمجری و …).
۸. مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف
اگر شخصی (حتی همسر سابق، ورثه یا شریک) بدون اجازه یا پس از پایان قرارداد در ملک شما سکونت یا استفاده کرده باشد، مالک میتواند اجرتالمثل تمام مدت تصرف را مطالبه کند. این دعوا امروزه در طلاق و دعاوی ورثهای بسیار رایج شده است.
۹. دعاوی ناشی از قراردادهای ملکی
- ابطال یا فسخ مبایعهنامه و قولنامه
- الزام به ایفای تعهد در قرارداد مشارکت در ساخت
- دعاوی پیشفروش آپارتمان (قانون پیشفروش مصوب ۱۳۸۹)
- ابطال قرارداد اجاره به دلیل تخلف مستأجر
چرا حتماً باید وکیل ملکی داشته باشید؟
- قوانین ثبتی و شهرداری دائماً تغییر میکنند
- رویه قضایی در هر حوزه متفاوت است
- کوچکترین اشتباه در دادخواست ممکن است منجر به رد دعوا و از دست رفتن زمان و هزینه شود
- وکیل متخصص میتواند همزمان چند دعوای مرتبط (مثل خلع ید + اجرتالمثل + خسارت) را مطرح کند و شانس موفقیت را چند برابر کند.
اگر درگیر هر یک از دعاوی ملکی بالا هستید یا میخواهید قبل از خرید، فروش یا اجاره ملک مشاوره بگیرید، همین امروز با یک وکیل ملکی با تجربه مشورت کنید تا حقوقتان تضمین شود.
نیاز به مشاوره فوری دارید؟ تماس بگیرید یا در قسمت نظرات مشکلتان را بنویسید تا راهنمایی دقیقتری دریافت کنید.
مراحل رسیدگی به دعاوی ملکی با کمک وکیل میلاد اسدپور
مشاوره و بررسی مدارک
در ابتدا اسناد و مدارک از جمله سند مالکیت، قرارداد یا اجارهنامه توسط وکیل یا کارشناس بررسی میشود تا نوع دعوا و مسیر حقوقی آن مشخص گردد
ثبت دادخواست
خواهان دادخواست خود را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تقدیم مینماید. دادخواست بر اساس نصاب مالی و موضوع به شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی ارجاع میشود.
ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری
در بسیاری از دعاوی مانند افراز، خلع ید یا تعیین اجرتالمثل، دادگاه برای احراز حقیقت، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد.
برگزاری جلسات دادگاه
قاضی در جلسات دادرسی به بررسی اسناد، استماع اظهارات و دفاعیات طرفین میپردازد و در این مرحله نقش وکیل در ارائه دفاع مؤثر بسیار مهم است.
صدور و تجدیدنظر رأی
پس از بررسی کامل، دادگاه رأی صادر مینماید. طرفین در مهلت قانونی حق تجدیدنظرخواهی دارند و در این صورت پرونده در دادگاه تجدیدنظر استان بررسی میشود.
اجرای حکم
با قطعیت رأی، واحد اجرای احکام دادگستری مسئول اجرای آن است؛ از جمله تخلیه ملک، تنظیم سند رسمی یا تقسیم ملک.
سوالات متداول درباره دعاوی ملکی
اگر مستأجر بعد از پایان قرارداد ملک را تخلیه نکند، چه کنم؟
ابتدا میتوانید به صورت دوستانه موضوع را حل کنید. در صورت امتناع، دادخواست تخلیه به شورای حل اختلاف یا دادگاه بدهید. پس از صدور حکم، واحد اجرای احکام ملک را تخلیه میکند.
خرید خانه بدون سند رسمی چه خطراتی دارد؟
خرید ملک قولنامهای یا با سند عادی ممکن است باعث بروز مشکلاتی مثل فروش ملک به چند نفر یا عدم امکان انتقال سند شود. توصیه میشود همیشه معامله را در دفترخانه و با سند رسمی انجام دهید.
اگر فروشنده بعد از معامله برای سند زدن حاضر نشود چه باید کرد؟
خریدار میتواند دادخواست «الزام به تنظیم سند رسمی» بدهد. در صورت اثبات معامله، دادگاه فروشنده را مجبور به انتقال سند خواهد کرد.
در صورت فوت مالک، تقسیم ملک بین وراث چگونه انجام میشود؟
ابتدا باید انحصار وراثت گرفته شود. سپس وراث میتوانند توافقی ملک را تقسیم کنند. اگر توافق نشود، دادگاه با طرح دعوای «افراز ملک» حکم تقسیم یا فروش ملک را صادر میکند.
اگر شریک ملک مشاع حاضر به فروش یا تقسیم نباشد، چه راهی وجود دارد؟
هر شریک میتواند با دادخواست «افراز ملک مشاع» به دادگاه یا اداره ثبت، ملک را تقسیم کند. اگر افراز ممکن نباشد، ملک به مزایده گذاشته و پول بین شرکا تقسیم میشود.
اجارهنامه بدون کد رهگیری اعتبار دارد یا خیر؟
بله، از نظر قانونی قرارداد دستی هم معتبر است، اما در دادگاه اثبات آن سختتر است. اجارهنامه دارای کد رهگیری امنیت بیشتری دارد و جلوی فروش یا اجاره مجدد ملک را میگیرد.
اگر مستأجر اجارهبها را نپردازد، موجر چه کاری میتواند انجام دهد؟
موجر میتواند دادخواست «مطالبه اجارهبها» بدهد و همزمان یا جداگانه درخواست تخلیه ملک را مطرح کند. در این حالت دادگاه با بررسی مدارک تصمیم میگیرد.
برای ساختوساز در ملک شخصی چه مجوزهایی لازم است؟
ابتدا باید پروانه ساخت از شهرداری گرفته شود. در صورت نداشتن پروانه، شهرداری میتواند دستور توقف عملیات یا حتی تخریب بنا را صادر نماید.
آیا میتوان زمین کشاورزی را بدون مجوز تغییر کاربری داد؟
خیر. تغییر کاربری زمینهای کشاورزی نیاز به مجوز جهاد کشاورزی دارد. در غیر این صورت، علاوه بر جریمه نقدی، احتمال قلع و قمع بنا نیز وجود دارد.