وکیل دعاوی ملکی در تهران | تخصصی‌ترین مشاوره حقوقی ملکی ۱۴۰۴
وقتی حرف از ملک می‌زنیم، منظور هر نوع دارایی غیرمنقول شامل زمین، خانه ویلایی، آپارتمان، مغازه، باغ و ویلا است. خرید و فروش ملک، اجاره، مشارکت در ساخت و حتی تقسیم ارث املاک از موضوعاتی هستند که تقریباً همه ما در طول زندگی با آن‌ها مواجه می‌شویم.
اما همین معاملات به‌ظاهر ساده گاهی به اختلافات بزرگ و پرونده‌های قضایی طولانی تبدیل می‌شوند. اختلاف بر سر سند رسمی، عدم تخلیه به‌موقع توسط مستأجر، تقسیم ارث یا شراکت در ملک مشاعی و صدها مشکل دیگر، همگی تحت عنوان دعاوی ملکی در دادگاه‌ها مطرح می‌شوند.
به دلیل پیچیدگی قوانین ملکی (قانون مدنی، قانون ثبت، قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ و آیین‌نامه‌های اجرایی) پیگیری این پرونده‌ها بدون کمک وکیل متخصص دعاوی ملکی تقریباً غیرممکن و پرهزینه است. یک وکیل ملکی باتجربه نه‌تنها در وقت و هزینه شما صرفه‌جویی می‌کند، بلکه از تضییع حقوق قانونی شما جلوگیری می‌کند.
انواع مهم دعاوی ملکی در ایران (با توضیح کوتاه)
1- دعوای خلع ید
وقتی کسی بدون اجازه و قرارداد قانونی ملک شما (زمین، خانه یا باغ) را تصرف کرده باشد، مالک می‌تواند با طرح دعوای خلع ید، ملک را از دست متصرف خارج کند.
2- رفع تصرف عدوانی
اگر فردی به زور یا بدون رضایت شما ملک را از تصرف‌تان خارج کرده باشد، می‌توانید درخواست رفع تصرف عدوانی (کیفری یا حقوقی) دهید.
3- الزام به تنظیم سند رسمی
رایج‌ترین دعوا پس از خرید ملک با قولنامه یا مبایعه‌نامه. خریدار می‌تواند فروشنده را ملزم به حضور در محضر و انتقال سند رسمی کند.
4- افراز و تفکیک ملک مشاعی
وقتی ملک بین چند نفر به‌صورت شراکتی است و شرکا بر سر تقسیم اختلاف دارند، دادگاه یا اداره ثبت می‌تواند دستور افراز یا فروش ملک و تقسیم پول را صادر کند.
5- دعوای سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
در املاک تجاری بسیار مهم است. اختلاف بر سر میزان سرقفلی، انتقال آن یا تخلیه مغازه از شایع‌ترین پرونده‌های ملکی-تجاری است.
6- درخواست تخلیه ملک مسکونی و تجاری
پس از پایان مدت اجاره، اگر مستأجر ملک را تخلیه نکند، مالک می‌تواند با تقدیم دادخواست تخلیه، ملک را پس بگیرد (تخلیه فوری یا عادی).
7- ممانعت از حق و مزاحمت ملکی
وقتی کسی مانع استفاده شما از حقوق قانونی ملک‌تان شود (مثل بستن راه عبور، راه آب یا حقوق ارتفاقی).
8- مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف
اگر شخصی بدون اجازه یا پس از پایان قرارداد از ملک شما استفاده کند، مالک حق مطالبه اجاره‌بهای عادله (اجرت‌المثل) برای تمام مدت تصرف را دارد.
9- دعاوی ناشی از قراردادهای ملکی
- ابطال یا فسخ مبایعه‌نامه و قولنامه
- الزام به اجرای تعهدات قرارداد مشارکت در ساخت
- دعاوی پیش‌فروش آپارتمان و قانون پیش‌فروش ساختمان
- دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند پس از تسویه کامل
چرا انتخاب وکیل متخصص دعاوی ملکی مهم است؟
- تسلط کامل به آخرین آرای وحدت رویه و نظریات مشورتی
- تجربه صدها پرونده موفق در دادگاه‌های تهران و شهرستان‌ها
- صرفه‌جویی چشمگیر در زمان و هزینه دادرسی
- جلوگیری از صدور رأی به ضرر شما به دلیل اشتباهات حقوقی
اگر درگیر هر یک از دعاوی ملکی بالا هستید یا فقط نیاز به مشاوره تخصصی دارید، همین حالا با شماره تماس یا واتس‌اپ ما در ارتباط باشید تا در کوتاه‌ترین زمان ممکن راهکار دقیق حقوقی پرونده‌تان را دریافت کنید.
مراحل رسیدگی به دعاوی ملکی با کمک وکیل اسد‌پور
مشاوره و بررسی مدارک
در ابتدا اسناد و مدارک از جمله سند مالکیت، قرارداد یا اجاره‌نامه توسط وکیل یا کارشناس بررسی می‌شود تا نوع دعوا و مسیر حقوقی آن مشخص گردد.
ثبت دادخواست
خواهان دادخواست خود را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تقدیم می‌نماید. دادخواست بر اساس نصاب مالی و موضوع به شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی ارجاع می‌شود.
ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری
در بسیاری از دعاوی مانند افراز، خلع ید یا تعیین اجرت‌المثل، دادگاه برای احراز حقیقت، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد.
برگزاری جلسات دادگاه
قاضی در جلسات دادرسی به بررسی اسناد، استماع اظهارات و دفاعیات طرفین می‌پردازد و در این مرحله نقش وکیل در ارائه دفاع مؤثر بسیار مهم است.
صدور و تجدیدنظر رأی
پس از بررسی کامل، دادگاه رأی صادر می‌نماید. طرفین در مهلت قانونی حق تجدیدنظرخواهی دارند و در این صورت پرونده در دادگاه تجدیدنظر استان بررسی می‌شود.
اجرای حکم
با قطعیت رأی، واحد اجرای احکام دادگستری مسئول اجرای آن است؛ از جمله تخلیه ملک، تنظیم سند رسمی یا تقسیم ملک.
سوالات متداول درباره دعاوی ملکی
اگر مستأجر بعد از پایان قرارداد ملک را تخلیه نکند، چه کنم؟
ابتدا می‌توانید به صورت دوستانه موضوع را حل کنید. در صورت امتناع، دادخواست تخلیه به شورای حل اختلاف یا دادگاه بدهید. پس از صدور حکم، واحد اجرای احکام ملک را تخلیه می‌کند.
خرید خانه بدون سند رسمی چه خطراتی دارد؟
خرید ملک قولنامه‌ای یا با سند عادی ممکن است باعث بروز مشکلاتی مثل فروش ملک به چند نفر یا عدم امکان انتقال سند شود. توصیه می‌شود همیشه معامله را در دفترخانه و با سند رسمی انجام دهید.
اگر فروشنده بعد از معامله برای سند زدن حاضر نشود چه باید کرد؟
خریدار می‌تواند دادخواست «الزام به تنظیم سند رسمی» بدهد. در صورت اثبات معامله، دادگاه فروشنده را مجبور به انتقال سند خواهد کرد.
در صورت فوت مالک، تقسیم ملک بین وراث چگونه انجام می‌شود؟
ابتدا باید انحصار وراثت گرفته شود. سپس وراث می‌توانند توافقی ملک را تقسیم کنند. اگر توافق نشود، دادگاه با طرح دعوای «افراز ملک» حکم تقسیم یا فروش ملک را صادر می‌کند.
اگر شریک ملک مشاع حاضر به فروش یا تقسیم نباشد، چه راهی وجود دارد؟
هر شریک می‌تواند با دادخواست «افراز ملک مشاع» به دادگاه یا اداره ثبت، ملک را تقسیم کند. اگر افراز ممکن نباشد، ملک به مزایده گذاشته و پول بین شرکا تقسیم می‌شود.
اجاره‌نامه بدون کد رهگیری اعتبار دارد یا خیر؟
بله، از نظر قانونی قرارداد دستی هم معتبر است، اما در دادگاه اثبات آن سخت‌تر است. اجاره‌نامه دارای کد رهگیری امنیت بیشتری دارد و جلوی فروش یا اجاره مجدد ملک را می‌گیرد.
اگر مستأجر اجاره‌بها را نپردازد، موجر چه کاری می‌تواند انجام دهد؟
موجر می‌تواند دادخواست «مطالبه اجاره‌بها» بدهد و همزمان یا جداگانه درخواست تخلیه ملک را مطرح کند. در این حالت دادگاه با بررسی مدارک تصمیم می‌گیرد.
برای ساخت‌وساز در ملک شخصی چه مجوزهایی لازم است؟
ابتدا باید پروانه ساخت از شهرداری گرفته شود. در صورت نداشتن پروانه، شهرداری می‌تواند دستور توقف عملیات یا حتی تخریب بنا را صادر نماید.
آیا می‌توان زمین کشاورزی را بدون مجوز تغییر کاربری داد؟
خیر. تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی نیاز به مجوز جهاد کشاورزی دارد. در غیر این صورت، علاوه بر جریمه نقدی، احتمال قلع و قمع بنا نیز وجود دارد.